6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’na Göre Kiraya Verenin Borçları
1- Teslim Borcu
Kira sözleşmesinin, kiraya verenin, bir şeyin belirli bir süre kullanılmasını bir bedel karşılığında kiracıya devir borcu altına girdiği bir sözleşmedir.
Kira sözleşmesininde tarafların edimleri; Sözleşme konusunu oluşturacak mal veya hak, bir şeyin kullanılmasının devri ve kira bedelidir.
Kira sözleşmesi rıza-i bir sözleşmedir. Sözleşme tarafların uygun irade beyanları ile kurulur. Sözleşme yazılı veya sözlü olarak kurulabilir. Ancak ispat açısından yazılı yapılması uygundur. Sözleşmenin tanımı ve unsurlarından da açıkça anlaşılacağı üzere, kiraya verenin asıl ve en önemli borcu kiralanan şeyi teslim etme borcudur.
6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 301. maddesi kiraya verenin teslim etme borcunu düzenlemektedir. Söz konusu maddeye göre; kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür.
Kanun koyucu kiraya verene, kiralanan şeyi kullanıma elverişli bir biçimde, sözleşmede amaçlanan halde ve zamanında teslim etme ve sözleşme süresince bu fiili durumu idame ettirme yükümlülüğü yüklemiştir.
Kanundaki teslim kavramı, kiracının, kullanıma elverişlilik değerlendirmesini yapabileceği şekilde şeyde fiili hakimiyetini sağlanmasını ifade etmektedir. Sözleşme ile kiracıya fiili hâkimiyet sağlanacaktır. Kiracı, fiili hâkimiyet durumunu kiraya verene bağlı kalmaksızın kullanabilecektir.
. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 301.maddesinin 1. fıkrasında, kiralanan şeyin zamanında ve sözleşme süresince devri hususuna yer vermekle, kiralanan şeyin ayıplı olmaması vurgulanmıştır.
Türk Borçlar Kanunu’nun 301.maddesinin 2. fıkrası ise emredici bir düzenlemeye yer vermiştir. Buna göre; bu hüküm konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı aleyhine değiştirilemez; diğer kira sözleşmelerinde ise, kiracı aleyhine genel işlem koşulları yoluyla bu hükme aykırı düzenleme yapılamaz. Söz konusu hükümden anlaşılacağı üzere konut veya çatılı işyeri kiralarına, kiraya verenin ayıba karşı sorumluluğunu kaldıran, sınırlandıran birtakım hükümler konulamayacaktır.Hükümlere aykırılık, kesin hükümsüzlük getirecektir, hükümsüzlük kısmi olacaktır. Bu hükümler ile kira sözleşmeleri bakımından genel işlem koşullarındaki haksız şartlara karşı zayıfı koruma ihtiyacı gözetilmiştir.
Ancak konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin olmamak şartıyla ve genel işlem koşulları dışında ayrı bir sorumsuzluk anlaşması müzakere edilmişse, kira sözleşmesinin yanı sıra yapılan bu sorumsuzluk anlaşmasının kabul edileceği doktrinde genel anlamda kabul görmektedir.
2- Vergi ve benzeri Yükümlülüklere Katlanma Borcu
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 302. maddesi kiraya verenin vergi ve benzeri yükümlülüklere katlanma borcunu düzenlemektedir. Buna göre; Kiralananla ilgili zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülüklere, aksi kararlaştırılmamış veya kanunda öngörülmemişse, kiraya veren katlanır.
Söz konusu hüküm emredici değildir, taraflar anlaşarak aksine bir sözleşme yapabilirler.
Kira sözleşmesinin devamı süresince, kiralanan şey için bir takım giderler yapılmak gerekebilir. Mülkiyet hakkından çıkan giderler (aksi kararlaştırılmamış veya kanunda açıkça öngörülmemiş ise) kiralayana aittir.
Zorunlu olmayan birtakım sigortalar (hırsızlık sigortası gibi ) kim yaptırmışsa onun üzerinde kalır.
Katma Değer Vergisine tabi kiralama işlemlerinde mükellef esas olarak kiralayandır. Kiracının vergiden sorumlu tutulabilmesi için kiralayan ve kiracının bu konuda ayrıca ve açık olarak anlaşmaları gerekmektedir.
3- Yan Giderlere Katlanma Borcu
Bir borç ilişkisinde tek bir borcun yer alması mümkün ise de çok kere birden çok borç yer alır ve hatta bunların bir kısmı tarafların karşılıklı borçlarıdır. Kira Sözleşmesi geniş anlamda bir borç ilişkisidir ve tarafların karşılıklı edimlerinin bulunduğu karşılıklı edimler içeren bir sözleşmedir. Bu nedenle kiraya verenin, kiralananı, kira süresi boyunca kullanmaya elverişli tutma yükümlülüğünün içeriği, bazı giderlerin yapılmasını kapsamaktadır. Borçlar Kanunu’nun 303. maddesine göre; Kiraya veren, kiralananın kullanımıyla ilgili olmak üzere, kendisi veya üçüncü kişi tarafından yapılan birtakım yan giderlere katlanmakla yükümlüdür. Yan gider kavramından asli borçlar dışında, diğer yan borçlar ifade edilmektedir.
Kira sözleşmelerinde asli borçlar; kiralayan bakımından, şeyi sözleşmeye uygun olarak temin etme; kiracı bakımından ise kira bedelini ödemedir.
Borçlu yan yükümlere uygun hareket etmez, bu yükümleri ihlal ederse, alacaklı sadece bundan doğan zararının tazminini talep edebilir. O halde kiracı kiralayana karşı edim (ifa) davası değil ve fakat sadece tazminat davası açabilecektir. Çatının su sızdırması, Su borusundan su sızması, merdivenlerdeki otomatiğin bozulması, duvar sıvalarının dökülmesi, sokak kapısındaki kilidin bozulması, gibi birtakım giderler yan gider olarak değerlendirilecektir. Yan giderler kavramına ilişkin uyuşmazlığın çıkması halinde; Bu durumu mahkeme takdir edecektir. Borçlar Kanunu’nun 301. maddesinin yorumu, kiraya verenin, kiralananı anlaşmaya uygun olarak teslim borcu bulunduğundan, eğer bu aksaklık kiracı tarafından bilinebiliyor olsaydı, kiracı işbu kira sözleşmesini imzalamayacak veya değişik şartlarda imza altına alacaktı sonucu doğuyorsa, yapılan gider, yan giderdir ve bunlara kiraya veren katlanmakla yükümlüdür. Kiracı tarafından kiralanan şeyin sözleşmeye uygun olarak kullanılması amacı dışında kalan amaçlarla, örneğin lüks ve estetik kaygılarla yapılan masraflar, kiracı tarafından karşılanacaktır.